Economía · 6 min de lectura
El 23 de julio de 2026, el dólar tocó $3.206 pesos — su nivel más bajo en siete años. Hoy está en $3.210. Hace apenas doce meses estaba cerca de $4.110.
Si tienes ahorros, si estás pensando en invertir, o si ya tienes una inversión en finca raíz, este movimiento te afecta. Te explicamos cómo, en lenguaje simple.
Primero: ¿qué es la TRM y por qué importa?
La TRM (Tasa Representativa del Mercado) es el precio oficial del dólar en Colombia. La publica cada día la Superintendencia Financiera, y refleja cuántos pesos colombianos necesitas para comprar un dólar.
Cuando la TRM baja, el peso colombiano se fortalece. Cuando sube, el dólar se encarece y el peso pierde valor.
En simple: que el peso se aprecie o se revalúe significa que ahora necesitas menos pesos para comprar un dólar. Ejemplo: hace un año un dólar costaba $4.110 y hoy cuesta $3.210: el peso se revaluó, y esos mismos $4.110 ahorrados hoy te compran 1,28 dólares en vez de 1.
Lo que está pasando hoy es inusual: el peso se ha apreciado más del 21% frente al dólar en los últimos 12 meses. Es uno de los movimientos más fuertes de la última década.
¿Por qué bajó tanto el dólar?
No hay una sola razón. Son varias fuerzas actuando al mismo tiempo:
1. Las tasas de interés en Colombia son muy atractivas. El Banco de la República mantiene tasas altas (alrededor del 12%), lo que hace que fondos de inversión extranjeros traigan dólares a Colombia para rentabilizar en pesos. Más dólares entrando = precio del dólar baja.
2. El gobierno emitió deuda externa histórica. Colombia colocó cerca de US$4.950 millones en bonos internacionales. Esos dólares entraron masivamente al mercado local, aumentando la oferta y presionando el precio a la baja.
En simple: un bono es un préstamo que le haces a un gobierno o a una empresa a cambio de intereses; deuda externa es cuando ese préstamo llega desde el exterior y en dólares. Ejemplo: Colombia recibió US$4.950 millones prestados. Al entrar tantos dólares al país de golpe, el dólar se abarata — igual que cualquier cosa de la que de pronto hay mucha.
3. El dólar se debilitó globalmente. La Reserva Federal de EE.UU. ha estado recortando tasas, lo que debilitó el dólar en todo el mundo (cayó 9.4% frente a una canasta de monedas). Colombia no es la excepción.
4. Expectativas de cambio político. Los mercados anticipan un nuevo gobierno con políticas más amigables para la inversión y el sector minero-energético, lo que genera confianza y atrae capital.
¿Cómo afecta esto a la inversión inmobiliaria?
Aquí es donde se pone interesante. La TRM no tiene un efecto único — depende de desde dónde estás mirando.
✅ Si tienes pesos colombianos y quieres invertir: este es tu momento
Los costos de construcción pueden bajar. Una parte de los materiales de construcción en Colombia es importada: acero estructural, acabados, equipos especiales, ascensores. Cuando el dólar baja, esos insumos cuestan menos en pesos. Eso se puede traducir en menores costos de desarrollo para proyectos nuevos — y en mejores márgenes para los inversores.
El poder de compra del peso aumenta. Con $3.210 por dólar, cada peso colombiano que tienes ahorrado vale más en términos internacionales que hace un año. Si inviertes hoy en un activo real en Colombia, estás entrando con un peso fuerte.
Menos inflación, menos presión sobre las tasas hipotecarias. Un dólar barato reduce el costo de bienes importados, lo que ayuda a controlar la inflación. Menos inflación abre la puerta a que el Banco de la República siga bajando tasas — y eso abarata los créditos hipotecarios.
Los CDT vencen y buscan dónde ir. Se estima que más de $100 billones en CDT vencen en 2026. Con tasas bajando, ese capital busca activos que generen rentabilidad real. La finca raíz, especialmente en modelos de inversión fraccionada, se convierte en una opción competitiva.
En simple: un CDT es un depósito a plazo fijo: le prestas plata al banco por un tiempo pactado y te paga un interés conocido. Ejemplo: pones $10 millones a un año al 10% y al vencimiento te devuelven $11 millones. Cuando vence y las tasas ya bajaron, renovarlo rinde menos y esa plata sale a buscar otra opción.
⚠️ Si tienes dólares o recibes remesas del exterior: hay que entender el contexto
El dólar que tienes hoy vale menos en pesos. Si el año pasado tenías US$10.000, esos mismos dólares te daban $41 millones en pesos. Hoy te dan $32 millones. Es un impacto real que no se puede ignorar.
Para colombianos en el exterior, comprar en Colombia está más caro en dólares. Un artículo de La República señala que la caída del dólar hace que acceder a vivienda en Colombia sea significativamente más costoso para quienes ganan en dólares y quieren invertir en pesos.
Pero hay una lectura de largo plazo. La apuesta del inversor con dólares no es cambiaria — es sobre la valorización del activo en pesos. Si la propiedad se valoriza en COP lo suficiente, puede compensar (y superar) el efecto de la TRM.
Ejemplo concreto: inviertes US$10.000 hoy → a TRM $3.210 = $32.100.000 pesos. La propiedad se valoriza 10% anual durante 3 años → $42.700.000 pesos al salir. ¿Cuánto recuperas en dólares según el dólar de ese momento?
- TRM $3.210 (igual que hoy): US$13.300 — retorno +33%
- TRM $3.800 (sube moderado): US$11.240 — retorno +12%
- TRM $4.500 (sube fuerte): US$9.490 — retorno -5%
El análisis honesto: la clave no está en el dólar barato de hoy, sino en elegir un activo que se valorice lo suficiente en pesos para cubrir ese riesgo cambiario.
En simple: el riesgo cambiario es el riesgo de ganar en una moneda y perder en la otra al convertir. Ejemplo: en la tabla de arriba el activo se valoriza 10% anual en los tres escenarios. Lo único que cambia es la TRM de salida — y solo eso convierte un +33% en un −5%.
¿Qué significa esto para Circular Urban y sus proyectos?
En Circular Urban, nuestros proyectos se estructuran y valoran en pesos colombianos. Eso tiene implicaciones concretas en este contexto:
Para el inversor en pesos: entrar hoy significa hacerlo con un peso fuerte, en un momento donde los costos de construcción tienen presión a la baja y donde los activos inmobiliarios compiten favorablemente frente a productos financieros cuyas tasas están descendiendo.
Para el inversor con dólares: la TRM baja significa que su capital en dólares "compra menos pesos" hoy. La pregunta relevante no es si el dólar está barato o caro ahora, sino si la valorización del activo más los ingresos por arriendo compensan esa diferencia — y si confías en que la TRM se normalizará en el tiempo.
Para el mercado en general: la baja del dólar es una señal de confianza en la economía colombiana y de entrada de capital extranjero. Eso es, estructuralmente, una buena noticia para el sector inmobiliario.
¿Qué se espera de aquí en adelante?
Los analistas no tienen consenso sobre si el dólar seguirá bajando o si se recuperará. Lo que sí está claro es que:
- El ciclo de tasas altas del Banco de la República está llegando a su fin, lo que eventualmente reducirá el incentivo para traer dólares a Colombia
- La deuda externa ya fue emitida; ese efecto es puntual, no permanente
- El peso nunca se ha mantenido indefinidamente en niveles de revaluación extrema
Lo que la historia colombiana muestra es que los momentos de peso fuerte son ventanas, no tendencias permanentes.
En resumen
- Tienes pesos y quieres invertir: Favorable — mayor poder de compra, costos de construcción más bajos, tasas bajando.
- Tienes dólares y quieres invertir en Colombia: Neutro-negativo a corto plazo — menos pesos por dólar; pero potencial de ganancia si la TRM sube.
- Recibes remesas del exterior: Negativo directo — el dinero que recibes en pesos es menor.
- Ya tienes una inversión en pesos: Neutral — tu activo vale lo mismo en COP, pero más en USD que hace un año.
El tipo de cambio es un dato importante — pero no es el único. La calidad del activo, su ubicación, el modelo de ingresos y el horizonte de inversión importan más en el largo plazo.
Lo que sí es cierto: entender cómo la TRM afecta tu dinero es parte de tomar mejores decisiones. Y eso es exactamente lo que queremos ayudarte a construir.
Fuentes:
- Dólar TRM Hoy en Colombia — Dolartrm.co
- El Colombiano — Precio del dólar en mínimos de 7 años: efectos para el bolsillo y la economía
- El Tiempo — Dólar se derrumba por entrada masiva de capital
- La República — Revaluación hace recalcular a inversionistas en finca raíz desde el exterior
- One Grupo — El impacto del tipo de cambio USD/COP en la inversión inmobiliaria en Medellín
- Red Logística — Por qué el dólar está tan bajo en Colombia en 2026
- El Tiempo — Tecnología, capital y tasas definirán la inversión inmobiliaria en Colombia en 2026
Publicado por
Jonathan Moncada
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