Cuando alguien en Colombia escucha hablar de "inversión inmobiliaria fraccionada", suele pensar que es una tendencia nueva, quizás importada del Silicon Valley o de la era blockchain. La realidad es diferente: la idea de que múltiples personas puedan ser propietarias de un mismo activo inmobiliario tiene más de 65 años de historia, respaldo de gobiernos, regulación sólida y un mercado global que supera los dos trillones de dólares. Este artículo cuenta esa historia desde el principio.
El origen: Estados Unidos, 1960
El 14 de septiembre de 1960, el presidente Dwight D. Eisenhower firmó la ley que creó los Real Estate Investment Trusts, más conocidos como REITs. La intención del Congreso fue explícita:
"Darle a todos los inversores, especialmente a los pequeños, acceso al mercado inmobiliario generador de ingresos, de la misma forma en que acceden a otras clases de activos." — NAREIT
Antes de los REITs, invertir en bienes raíces requería capital suficiente para comprar una propiedad completa. El modelo fraccionado vino a resolver exactamente eso: permitir que personas con menos capital participaran en activos que de otra forma estaban fuera de su alcance.
En simple: un REIT es un fondo que compra inmuebles y se negocia en bolsa como una acción: compras una participación y te reparten lo que producen los arriendos. Ejemplo: en lugar de comprar un apartamento completo, compras una participación en un fondo dueño de 300 apartamentos, y la vendes cuando quieras como venderías una acción.
El primer REIT de la historia fue American Realty Trust, fundado por Thomas J. Broyhill en 1961. En los primeros dos años de la ley, se realizaron 19 ofertas públicas de REITs, con tamaños que oscilaban entre 10 y 50 millones de dólares. Ese mismo año nació NAREIT, la asociación que hoy es la principal fuente de datos e investigación sobre el sector a nivel mundial.
La idea central era simple pero poderosa: democratizar el acceso al mercado inmobiliario sin que cada inversor necesitara comprar un edificio completo.
La expansión global: de un país a más de 40
Lo que comenzó en Estados Unidos tardó poco más de una década en cruzar fronteras.
Australia (1971) fue el segundo país del mundo en adoptar el modelo, con la creación de los primeros property trusts listados en bolsa. Hoy es el hogar de Goodman Group, el REIT más grande fuera de Estados Unidos, con una capitalización de mercado de aproximadamente 40 mil millones de dólares.
En simple: la capitalización de mercado es cuánto vale toda la compañía si multiplicas sus acciones por el precio de cada una. Ejemplo: una empresa con 1.000 millones de acciones a $40 dólares cada una tiene una capitalización de $40.000 millones — no es la plata que tiene en el banco, es lo que el mercado cree que vale.
Países Bajos fue el primer país europeo en establecer legislación REIT, abriendo el camino para el continente.
Canadá (1993) adoptó la estructura 33 años después de su creación en EE.UU., consolidando el modelo en América del Norte.
Japón (2001) llevó los REITs a Asia. Los J-REITs comenzaron a cotizar en la Bolsa de Valores de Tokio en diciembre de ese año, convirtiendo a Japón en el pionero del modelo en la región más poblada del planeta.
Reino Unido y Alemania (2007) formalizaron sus marcos regulatorios en el mismo año, consolidando Europa como un mercado maduro para la inversión inmobiliaria colectiva.
Hoy, según NAREIT, más de 40 países han adoptado alguna versión del modelo REIT o de inversión inmobiliaria fraccionada. No es una tendencia emergente — es una estructura financiera global con más de seis décadas de historia y validación regulatoria en todos los continentes.
La modernización: de papel a plataforma digital (2000-2016)
La llegada de internet transformó el modelo sin cambiar su principio fundamental. Lo que antes requería corredores de bolsa, papeles físicos y cuentas con brokers institucionales, pasó a ser accesible desde cualquier dispositivo.
Plataformas como Fundrise en Estados Unidos comenzaron a digitalizar el proceso de inversión inmobiliaria colectiva, eliminando intermediarios y reduciendo los montos mínimos de entrada. Por primera vez, era posible invertir en carteras diversificadas de bienes raíces desde montos que antes eran impensables para el mercado minorista.
En 2012, el JOBS Act en Estados Unidos legalizó el crowdfunding de inversión, abriendo la puerta regulatoria para que plataformas digitales pudieran captar capital de inversores individuales para proyectos inmobiliarios. Sin esa ley, gran parte del ecosistema de inversión fraccionada digital que existe hoy no habría sido posible.
En simple: el crowdfunding es juntar plata entre muchas personas para financiar un mismo proyecto. Ejemplo: 2.000 personas ponen $500.000 cada una y, entre todas, reúnen los $1.000 millones que un solo inversionista tendría que haber puesto antes.
La era de la tokenización: 2017 en adelante
El siguiente salto vino con blockchain. En 2018 se ejecutó la primera tokenización de una propiedad inmobiliaria en Manhattan — 12 condominios de lujo en 436 & 442 East 13th Street, East Village, valorados en 30 millones de dólares, tokenizados en la red pública de Ethereum por Propellr LLC y Fluidity. El principio era el mismo que el de los REITs de 1960: múltiples personas como propietarias de un mismo activo. La diferencia: la tecnología que lo hacía posible.
En 2018, Elevated Returns tokenizó el Hotel St. Regis Aspen Resort en Colorado, recaudando 18 millones de dólares a través de tokens digitales. Por primera vez, un activo de lujo de categoría institucional se fraccionaba para inversores individuales usando contratos inteligentes en blockchain.
En simple: la blockchain es un libro de cuentas digital copiado en miles de computadores que nadie puede editar por su cuenta, y un contrato inteligente es un programa que se ejecuta solo cuando se cumplen las condiciones pactadas. Ejemplo: el contrato puede repartir el arriendo entre 500 dueños automáticamente el día 5 de cada mes, sin que nadie firme nada.
En 2020, Spencer Rascoff — co-fundador de Zillow — lanzó Pacaso, una plataforma que permite a múltiples personas ser co-propietarias de segundas residencias de alto valor. Pacaso se convirtió en unicornio (valoración superior a mil millones de dólares) en solo 5 meses — el más rápido en la historia de EE.UU. El modelo fraccionado demostraba que funcionaba incluso en segmentos de lujo.
En 2021, Arrived Homes — respaldada entre otros por Jeff Bezos — lanzó su plataforma de inversión en propiedades individuales desde 100 dólares. Cuando uno de los empresarios más reconocidos del mundo apuesta por el modelo fraccionado a mínimos bajos, el mercado lo toma como señal de validación global.
Para 2024, el mercado de real estate tokenizado se estimaba en menos de 300 mil millones de dólares a nivel mundial. Y según proyecciones del Deloitte Center for Financial Services, publicadas en abril de 2025, esa cifra podría alcanzar los 4 trillones de dólares para 2035 — con un crecimiento compuesto del 27% anual.
En simple: el crecimiento compuesto es crecer un porcentaje sobre lo que ya creció el año anterior, no sobre el punto de partida. Ejemplo: $100 creciendo 27% anual no llegan a $370 en diez años, llegan a más de $1.000 — porque cada año el porcentaje se aplica sobre un número más grande.
Los países más fuertes hoy
🇺🇸 Estados Unidos — el mercado dominante
Sin competencia. Los REITs americanos administran más de 4.5 trillones de dólares en activos inmobiliarios brutos, con 2.5 trillones en REITs públicos y una capitalización de mercado que supera 1.4 trillones de dólares. Representan más del 58% del mercado REIT global. Son también el origen de las plataformas de inversión fraccionada digital más grandes del mundo: Fundrise, Arrived Homes, Roofstock, CrowdStreet y Pacaso.
Fuente: NAREIT — REITs by the Numbers
🇦🇺 Australia — el gigante del Pacífico
Australia fue el segundo país del mundo en adoptar el modelo y hoy alberga el REIT más grande fuera de Estados Unidos. Goodman Group, con sede en Sídney, tiene una capitalización de mercado de aproximadamente 40-41 mil millones de dólares. El mercado australiano se caracteriza por su sofisticación y por su integración con los flujos de inversión asiáticos.
Fuente: Brevitas — Largest REITs by Market Cap
🇯🇵 Japón — el pionero asiático
Japón fue el primer país de Asia en adoptar los REITs (2001) y sigue siendo el mayor mercado de la región por capitalización histórica. Los J-REITs cotizan en la Bolsa de Tokio y ofrecen rendimientos promedio del 5.4%, lo que los convierte en una clase de activo muy consolidada para inversores institucionales y minoristas japoneses.
Fuente: Cushman & Wakefield — Asia REIT Market Insight 2024-2025
🇸🇬 Singapur — el hub financiero de Asia
Singapur es el segundo mercado REIT de Asia y uno de los más sofisticados del mundo. Sus REITs ofrecen los rendimientos por dividendo más competitivos de la región (6.9% en promedio), lo que atrae capital institucional de todo el mundo. El modelo singapurense es referencia para mercados emergentes que buscan desarrollar su propia estructura de inversión inmobiliaria colectiva.
Fuente: Cushman & Wakefield — Asia REIT Market Insight 2024-2025
🇨🇳 China — el mercado de más rápido crecimiento
Los C-REITs (REITs en China continental) crecieron un 85% en valor de mercado durante 2024, posicionándose por primera vez entre los tres mayores mercados REIT de Asia. Es la historia de crecimiento más acelerada del sector en los últimos años, impulsada por las reformas regulatorias del gobierno chino para modernizar su mercado de capitales inmobiliarios.
Fuente: Cushman & Wakefield — Asia REIT Market Insight 2024-2025
🇬🇧 Reino Unido y Europa — madurez regulatoria
El Reino Unido introdujo los REITs en 2007 y hoy cuenta con un mercado maduro integrado a los flujos de capital europeo. Los Países Bajos fueron el primer país europeo en adoptar el modelo, y Alemania los siguió también en 2007. Europa en su conjunto representa un mercado relevante, aunque más fragmentado que EE.UU. o Asia.
Fuente: PwC — Worldwide REIT Regimes
América Latina: una región en construcción
América Latina tiene el mercado inmobiliario de mayor crecimiento proporcional del mundo en esta etapa. El mercado de inversión inmobiliaria regional alcanzó 731.7 mil millones de dólares en 2025 y se proyecta que llegue a 1.29 trillones para 2034, con un crecimiento compuesto del 6.33% anual.
Brasil lidera la región con el 40.85% del mercado residencial latinoamericano, impulsado por el programa Minha Casa, Minha Vida y fuerte co-inversión institucional. Cuenta además con los FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário) — su versión local de REITs — como clase de activo consolidada.
México proyecta atraer inversiones inmobiliarias por más de 32 mil millones de dólares en 2025, con un crecimiento sostenido del 15% anual.
Colombia está proyectada para crecer al 6.92% anual hasta 2031, impulsada por la urbanización acelerada, la digitalización del mercado inmobiliario y la adopción de modelos proptech. En 2024, el 92% de los colombianos comenzó su búsqueda de vivienda en internet — señal clara de que el comprador colombiano ya está listo para operar en entornos digitales.
Fuentes: IMARC Group — Latin America Real Estate Investment Market · Mordor Intelligence — Latin America Residential Real Estate
Colombia: el marco legal que lo hace posible aquí
Colombia cuenta con instrumentos legales que permiten estructurar la inversión inmobiliaria fraccionada de forma transparente y con respaldo regulatorio. El modelo de SPV (Sociedad de Propósito Específico) — en el que cada proyecto opera como una entidad jurídica independiente y los participantes se vinculan como accionistas a través de contratos de suscripción de acciones — ofrece separación patrimonial real y claridad contractual para el inversor.
En simple: una SPV o sociedad de propósito específico es una empresa creada para ser dueña de un solo proyecto y nada más. Ejemplo: si el edificio A y el edificio B están en dos empresas distintas, un problema legal del edificio A no puede arrastrar tu inversión en el B.
No es necesario esperar a que el marco legal madure. Ya existe. Lo que está naciendo es la adopción masiva.
Lo que viene: el modelo fraccionado como estándar global
La historia de la fragmentación inmobiliaria es la historia de la democratización financiera. Lo que comenzó como una ley firmada por Eisenhower en 1960 para que los pequeños inversores pudieran acceder al mercado inmobiliario estadounidense, hoy es un modelo global con más de 40 países adoptados, dos trillones de dólares en capitalización y proyecciones que lo llevan a los cuatro trillones para 2035.
El modelo no es nuevo. Lo nuevo es que finalmente llega a Colombia con la tecnología, la regulación y el ecosistema para hacerlo bien.
Fuentes principales
- NAREIT — The History of REITs
- NAREIT — REITs by the Numbers
- NAREIT — Global Real Estate Investment
- Cushman & Wakefield — Asia REIT Market Insight 2024-2025
- PwC — Worldwide REIT Regimes
- Deloitte Center for Financial Services — Tokenized Real Estate (abril 2025)
- CoinDesk — Global Tokenized Real Estate Market Could Reach $4T by 2035, Deloitte Forecasts
- S&P Global — $30M condo becomes 1st blockchain tokenized property in Manhattan
- CryptoSlate — St. Regis Aspen Resort Raises $18 Million via Security Token Offering
- IMARC Group — Latin America Real Estate Investment Market
- Mordor Intelligence — Colombia Residential Real Estate CAGR
- Pacaso Press Release — Unicorn Valuation March 2021
- Brevitas — Largest REITs by Market Cap
- Wikipedia — Australian REIT History
Publicado por
Jonathan Moncada