Estados Unidos es uno de los mercados inmobiliarios más profundos y estables del mundo. Pero para un latinoamericano, invertir allá tradicionalmente significa estrellarse contra un muro de contadores, formularios e impuestos que nadie te explicó antes de empezar.
El concepto: fricción fiscal e iliquidez
La fricción fiscal es todo lo que tu inversión pierde en el camino por cumplir obligaciones tributarias en otra jurisdicción: honorarios de contadores, retenciones, declaraciones y tiempo. La iliquidez es la dificultad de convertir esa inversión en efectivo cuando lo necesitas.
Ninguna de las dos aparece en el retorno que te muestran en la portada. Las dos afectan lo que realmente te queda.
Ejemplo: de fricción fiscal: te anuncian 10% de retorno y, tras pagarle USD $1.500 al contador y aguantar una retención del 30%, te queda cerca del 6%. De iliquidez: necesitas el dinero en marzo y el contrato solo te deja salir cuando el proyecto se venda, en 2029.
Las barreras de las plataformas estadounidenses
Plataformas institucionales como CrowdStreet, EquityMultiple o Pacaso —que ofrece copropiedad de mansiones vacacionales— presentan barreras grandes para el pequeño inversionista extranjero.
En simple: el ticket es el monto mínimo para poder entrar, el fee drag es cuánto se come tu rentabilidad el cobro de comisiones, y el IRS es la DIAN de Estados Unidos. Ejemplo: si el ticket es de USD $10.000, con $2.000 no puedes participar aunque quieras; y si el proyecto rinde 10% pero te cobran 2% anual más 30% de la ganancia, terminas alrededor del 5,6%.
- Barreras de capital: los tickets promedio en plataformas corporativas de Estados Unidos rondan los $10.000 dólares como mínimo, y en el lujo extremo —comprar fracciones de 1/8 de una propiedad— los montos son mucho mayores.
- El "ingreso fantasma" y el IRS: estas plataformas suelen enviarte un documento fiscal llamado Formulario K-1, que te obliga a pagarle impuestos al gobierno de EE. UU. por ganancias que generó la propiedad incluso si la plataforma no te repartió ese dinero en efectivo ese año.
- Comisiones que devoran el retorno: muchas cobran una tarifa anual de administración del 1% al 2%, más un porcentaje de tus ganancias que puede llegar al 30%.
El aporte de Circular Urban: el puente estructural
Circular Urban estructura sus proyectos estadounidenses bajo sociedades locales (SAS). En la práctica, eso significa que tú no lidias directamente con el IRS ni con el dolor de cabeza del Formulario K-1: tributas localmente, sobre dividendos y ganancias que sí recibiste.
En simple: una SAS (Sociedad por Acciones Simplificada) es el tipo de empresa más usado en Colombia, y el ingreso fantasma es pagar impuestos por plata que nunca te giraron. Ejemplo: la casa en Estados Unidos no queda a tu nombre en la escritura: queda a nombre de una empresa, y tú eres dueño de un pedazo de esa empresa. Así, si la propiedad ganó USD $1.000 y reinvirtió todo sin girarte nada, no te toca declarar en EE. UU. $100 que nunca viste.
A eso se suma una política de cero costos de estructuración de entrada, sin comisiones anuales fijas de administración que erosionen tu capital año tras año. Tu dinero se destina íntegramente a trabajar para ti.
Tabla comparativa: plataformas tradicionales de EE. UU. vs. Circular Urban
| Característica | Plataformas corporativas de EE. UU. | Circular Urban |
|---|---|---|
| Complejidad fiscal | Alta (requiere lidiar con el IRS y el Formulario K-1) | Baja (tributación local simplificada mediante SAS) |
| Riesgo de "ingreso fantasma" | Alto (impuestos sobre dinero no recibido) | Bajo (se tributa sobre dividendos y ganancias efectivamente recibidos) |
| Comisiones (fee drag) | Altas (tarifa de gestión anual + porcentaje de éxito) | Cero costos de estructuración iniciales para el usuario |
| Monto mínimo de entrada | Muy alto (generalmente $10.000 USD o más en lujo) | Muy accesible ($50 USD) |
Lo que deberías revisar antes de invertir fuera
Cuando evalúes cualquier plataforma internacional, pide tres cosas por escrito: quién declara los impuestos y ante quién, qué comisiones se cobran y cuándo, y cómo y en cuánto tiempo puedes salir. Si alguna de las tres no está clara, el retorno tampoco lo está.
Lo que debes tener en cuenta de nuestro lado
Invertir a través de una sociedad local significa que no eres titular directo del inmueble en Estados Unidos: eres accionista de la empresa que lo posee. Ganas simplicidad fiscal y pierdes el vínculo directo con el título, así que la solidez de la estructura societaria pasa a importar tanto como la del inmueble.
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Este contenido es educativo y no constituye asesoría financiera, legal ni tributaria. Las condiciones de cada plataforma pueden cambiar; verifica la información vigente en cada una antes de decidir y consulta a tu asesor de confianza.
Publicado por
María Camila Becerra Cabrales
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