Hay una frase vieja en Wall Street que resume toda la planeación financiera: no importa cuánto dinero ganas, importa cuánto te queda después de pagar impuestos. En inversión internacional, esa diferencia puede ser enorme.
El concepto: eficiencia tributaria
La eficiencia tributaria es qué tanto de tu rentabilidad bruta llega efectivamente a tu bolsillo una vez pagas impuestos y retenciones. Dos inversiones con el mismo retorno anunciado pueden dejarte cantidades muy distintas según cómo estén estructuradas y dónde tributes.
La trampa fiscal de los REITs estadounidenses
Plataformas como Arrived Homes y grandes fondos en Estados Unidos usan estructuras llamadas REITs. Para un ciudadano estadounidense funcionan muy bien: reciben un formulario simple, el 1099-DIV, y listo.
En simple: un REIT es un fondo que compra inmuebles y se negocia como una acción: compras una participación y te reparten lo que producen los arriendos. Ejemplo: en lugar de comprar un apartamento, compras una participación en un fondo dueño de 300 apartamentos repartidos por Estados Unidos.
Dónde está el límite para el inversionista latinoamericano: si inviertes desde tu país, el gobierno de EE. UU. aplica retenciones altas sobre tus dividendos por tu condición de extranjero, que pueden llegar al 30% según el tratado aplicable. Y tu ganancia de capital al vender puede entrar a la tabla de renta ordinaria de tu país: con un buen salario, la tarifa marginal puede escalar hasta el 35% o 39%.
En simple: una retención es un impuesto que te descuentan antes de que el dinero llegue a tu cuenta; la tarifa marginal es el porcentaje que pagas sobre el último peso que ganaste, no sobre todo tu ingreso. Ejemplo: te corresponden USD $100 de dividendos, te retienen el 30% y a tu cuenta llegan $70. Y si ya tienes un buen salario, cada peso adicional puede tributar al 35%, aunque el promedio de toda tu declaración sea mucho menor.
El aporte de Circular Urban: estructura local
Al invertir en propiedades de EE. UU. a través de la infraestructura de Circular Urban —una sociedad colombiana— juegas con las reglas locales.
Cuando vendes acciones de la SAS después de haberlas tenido por más de dos años, en Colombia esa utilidad se trata como ganancia ocasional, con una tarifa fija del 15%, considerablemente inferior a la tarifa marginal de renta. Y existe un beneficio adicional para el pequeño inversionista: si tus acciones representan menos del 3% de las acciones en circulación, la utilidad en la venta puede tratarse como ingreso no constitutivo de renta ni de ganancia ocasional.
En simple: la ganancia ocasional es el impuesto colombiano para las ganancias que no vienen de tu trabajo ni de tu negocio habitual — vender un inmueble, unas acciones, recibir una herencia —; e ingreso no constitutivo de renta significa que ese dinero se declara pero no paga impuesto. Ejemplo: compras acciones por $10 millones y las vendes tres años después en $16 millones. Los $6 millones de utilidad pagan 15%, o sea $900.000 — frente a los cerca de $2 millones que pagarías si esa utilidad entrara a tu tabla de renta.
Hay algo que conviene decir con precisión, porque cambia cómo debes leer la comparación: el impuesto estadounidense no desaparece. La renta que produce un inmueble en EE. UU. tributa allá a nivel de la sociedad antes de que llegue a ti. Lo que cambia con esta estructura es tu tratamiento como inversionista: dejas de soportar retenciones como persona extranjera y declaras en tu propio país, con reglas que conoces.
Son beneficios definidos por el Estatuto Tributario y sujetos a condiciones y a cambios normativos, así que conviene confirmarlos con tu contador antes de decidir. Pero marcan una diferencia real entre tributar como extranjero allá y tributar como accionista acá.
Tabla comparativa: tributación extranjera vs. eficiencia local
| Característica | Arrived / REITs en EE. UU. | Circular Urban (vehículo SAS colombiano) |
|---|---|---|
| Retenciones para extranjeros | Altas (hasta 30% por normativa del IRS) | Bajas a nivel del inversionista (el impuesto de EE. UU. se resuelve en la sociedad) |
| Impuesto por vender (ganancia) | Renta ordinaria extranjera (suele ser alta) | Ganancia ocasional fija (15% tras 2 años de tenencia) |
| Exenciones para minoristas | Ninguna estructural | Posible exención (participaciones menores al 3%) |
| Dificultad contable | Alta (lidiar con leyes de otro país) | Baja (certificados tributarios locales claros) |
Qué revisar antes de invertir fuera
Pide siempre el detalle de tres cosas: qué retenciones se aplican antes de que el dinero llegue a ti, qué certificado tributario vas a recibir y en qué país declaras la ganancia al vender. Con esas tres respuestas puedes comparar rentabilidades reales, no rentabilidades de portada.
En simple: un certificado tributario es el papel que te entrega quien te pagó, con cuánto te pagó y cuánto te retuvo, para que lo copies en tu declaración. Ejemplo: sin ese certificado, tu contador no puede probar que ya te retuvieron un impuesto, y terminas pagando dos veces por lo mismo.
Lo que debes tener en cuenta de nuestro lado
Ningún beneficio tributario es permanente. Las tarifas, los topes y la exención por participaciones menores al 3% dependen de que se cumplan condiciones y de que la ley no cambie, y las reformas tributarias en Colombia son frecuentes. Elige una inversión por el activo que hay detrás, no por el tratamiento fiscal del año en curso.
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Este contenido es educativo y no constituye asesoría financiera, legal ni tributaria. Las condiciones de cada plataforma pueden cambiar; verifica la información vigente en cada una antes de decidir y consulta a tu asesor de confianza.
Publicado por
María Camila Becerra Cabrales
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