Puedes comprar un apartamento en Miami sin vivir allá ni tener visa.
Lo que cambia frente a comprar en Colombia: pagas impuestos en los dos países, los costos fijos son más altos de lo que parecen, y lo que recibes en pesos depende de cómo se mueva el dólar.
Cómo se compra desde Colombia
Cuatro decisiones, en este orden. La primera es la que más cambia el resultado.
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Elige un edificio donde se pueda rentar como quieres
En Miami cada ciudad y cada edificio pone sus reglas: Miami Beach prohíbe la renta corta en la mayoría de sus zonas residenciales, y muchos edificios exigen estadías mínimas de un mes o más. Si piensas rentar por noches, busca un edificio que lo permita por escrito.
Qué es la renta corta (STR) - 2
Decide a nombre de quién queda
Puedes comprar a tu nombre o a través de una sociedad, como una LLC. La forma cambia los impuestos en los dos países y lo que pasa con el inmueble si mueres. Decídelo con un abogado antes de firmar.
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Saca el dinero de Colombia por el canal formal
La transferencia se hace por el mercado cambiario, con su declaración de cambio, y la inversión queda registrada ante el Banco de la República. Ese registro es el que después respalda la entrada del dinero cuando vendas.
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Cierra con una title company y saca tu ITIN
En Estados Unidos el cierre lo maneja una title company, que verifica que el inmueble no tenga deudas y registra la escritura. El ITIN es tu número de impuestos allá: lo necesitas para declarar los ingresos del arriendo.
Un año, en dólares y en pesos
Un apartamento inventado de 400.000 dólares en Downtown Miami, en un edificio que permite renta por noches. Recibe 52.000 dólares al año de los huéspedes, sin contar los impuestos de hospedaje, que paga el huésped aparte.
| Concepto | En el año, en dólares |
|---|---|
| Ingresos por noches vendidas | 52.000 |
| Comisiones de las plataformas y limpieza | − 9.000 |
| Operador (20 % de los ingresos) | − 10.400 |
| Cuota del edificio (HOA, 800 dólares al mes) | − 9.600 |
| Impuesto predial (2 % del valor) | − 8.000 |
| Seguro, servicios y mantenimiento | − 4.000 |
| Lo que le queda al dueño | 11.000 |
Eso es 2,75 % al año sobre el precio, antes del impuesto de renta. El predial y la cuota del edificio se pagan aunque el apartamento esté vacío: en Miami pesan más que en Colombia.
Qué es la cuota de administraciónLos mismos dólares, en pesos
Lo que le queda al dueño se gana en dólares. En pesos, depende de la tasa de cambio del día en que lo traes.
| Si el dólar está a | Llegan |
|---|---|
| 3.600 pesos | 39.600.000 pesos |
| 4.000 pesos | 44.000.000 pesos |
| 4.400 pesos | 48.400.000 pesos |
Entre la tasa más baja y la más alta de la tabla hay 8.800.000 pesos de diferencia por el mismo arriendo. El dólar también mueve el valor del apartamento medido en pesos, a favor o en contra.
Qué es la TRMLos impuestos, en los dos países
Colombia y Estados Unidos no tienen convenio de doble tributación. Pagas en los dos, y Colombia te deja descontar parte de lo que pagaste allá.
En Estados Unidos
Sobre el arriendo
Por defecto se retiene 30 % del ingreso bruto. Si eliges tributar sobre el ingreso neto, con tu ITIN y una declaración anual, pagas sobre la utilidad después de gastos. Florida no cobra impuesto estatal de renta a las personas.
Al vender
El comprador le retiene al IRS 15 % del precio de venta, no de la ganancia (con excepciones para viviendas de menor precio). Después declaras y te devuelven lo que se retuvo de más.
Si el dueño muere
Para quien no es residente, el impuesto federal de herencia aplica desde 60.000 dólares en bienes en Estados Unidos, con tarifas de 18 % a 40 % sobre el excedente. Es la razón más común para comprar a través de una sociedad.
En Colombia
En tu declaración de renta
Si eres residente fiscal en Colombia, declaras lo que ganas en el mundo: el apartamento va en tu patrimonio y el arriendo en tus ingresos. Puedes descontar parte del impuesto que pagaste en Estados Unidos.
La declaración de activos en el exterior
Si al 1 de enero tus bienes fuera del país valen más de 2.000 UVT, presentas además esta declaración anual, aunque no te hayan dado ingresos.
Al vender
Si tuviste el apartamento dos años o más, la ganancia es ganancia ocasional, con tarifa de 15 % en Colombia, y puedes descontar lo que pagaste en Estados Unidos por la misma venta.
Qué es la ganancia ocasional
Las reglas cambian y cada caso es distinto: revisa el tuyo con un contador que conozca los dos países.
Lo que debes revisar
Antes de mirar cuánto puede dejar un apartamento en Miami, mira qué puede salir distinto.
El dólar
Si el peso se revalúa, lo que recibes y lo que vale el apartamento bajan medidos en pesos, aunque en dólares no cambien.
Las reglas de renta
Una ciudad o un edificio pueden cambiar sus reglas de renta corta. Lee el reglamento del edificio, no solo el anuncio.
La cuota del edificio y las cuotas extraordinarias
Desde la ley de 2022 sobre seguridad de edificios en Florida, los edificios ya no pueden dejar de ahorrar para reparaciones mayores. Eso sube las cuotas, y en edificios viejos puede traer cobros extraordinarios.
Huracanes y seguros
El seguro de un apartamento en Miami es más caro que en Colombia y ha subido en los últimos años. Inclúyelo en tus cuentas con su precio de hoy.
La distancia
Desde Colombia dependes de un operador para todo: huéspedes, limpieza, reparaciones. Revisa qué cobra y qué incluye antes de comprar.
La salida
Vender un apartamento toma meses, con costos de cierre y la retención al vendedor. Pon ahí solo dinero que pueda quedarse quieto varios años.
Qué es la liquidez
Preguntas frecuentes
¿Un colombiano puede comprar un apartamento en Miami?
Sí. No necesitas ser residente ni tener visa para comprar finca raíz en Estados Unidos. Comprar tampoco te da una visa ni la residencia.
¿Cuánto se paga de impuesto predial en Miami?
Cerca de 2 % al año del valor que fija el condado, según la zona. En Downtown Miami la tarifa de 2025 fue de unos 20 dólares por cada 1.000 de valor tasado.
¿Tengo que declarar en Colombia un apartamento en Miami?
Sí, si eres residente fiscal en Colombia: va en el patrimonio de tu declaración de renta, el arriendo en tus ingresos, y si tus bienes en el exterior pasan de 2.000 UVT al 1 de enero, presentas también la declaración de activos en el exterior.
¿Se puede hacer Airbnb en Miami?
Depende de la ciudad y del edificio. Miami Beach la prohíbe en la mayoría de zonas residenciales y muchos edificios exigen estadías mínimas largas. Hay edificios que la permiten por noches; revísalo en su reglamento antes de comprar.
¿Qué es 501 First Residences?
Una torre de 40 pisos y 448 residencias en 501 NE 1st Ave, en Downtown Miami, desarrollada por Aria Development Group. Su reglamento permite rentar las unidades por noches.
Proyectos en Miami
Participas con una parte de una unidad en vez de comprar el apartamento entero. La ficha muestra cómo está estructurado, sus cifras proyectadas en dólares y sus riesgos.
Proyecto en operaciónSigue con
- Cómo gana dinero un apartamento de renta cortaOcupación, tarifa y costos, línea por línea, con un mes de ejemplo.
- 501 First ResidencesUn proyecto privado sobre una unidad de renta corta en Downtown Miami. Mira cómo está estructurado y qué riesgos tiene.
- ¿Qué es la TRM?La tasa con la que se convierten tus dólares a pesos, explicada corta.
Contenido educativo. No constituye asesoría financiera, legal ni tributaria, ni una oferta pública de valores. El apartamento del ejemplo es inventado y sus cifras no corresponden a ningún proyecto. Las normas tributarias y cambiarias citadas pueden cambiar; consulta tu caso con un profesional. Toda participación en proyectos privados implica riesgos y sus resultados dependen del desempeño del proyecto.