Un apartamento de renta corta gana con las noches que vende, menos lo que cuesta operarlo.
Las plataformas, la limpieza, los servicios y el operador se llevan una parte de cada noche. Lo que queda depende sobre todo de cuántas noches vendes y a qué precio.
Qué es la renta corta (STR)De dónde sale el ingreso
Tres cifras explican todo el ingreso de un apartamento de renta corta. Se miran juntas: una tarifa alta con poca ocupación puede dejar menos que una tarifa media con el apartamento lleno.
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Ocupación: cuántas noches vendes
Las noches vendidas sobre las noches disponibles. En el ejemplo, 60 % de 30 noches: 18 noches vendidas en el mes.
Qué es la ocupación mensual - 2
ADR: a qué precio las vendes
La tarifa promedio por noche vendida. Cambia con la temporada, los eventos de la ciudad y el día de la semana. En el ejemplo: 280.000 pesos por noche.
Qué es el ADR - 3
RevPAR: cuánto deja cada noche disponible
El ADR por la ocupación. Junta las dos cifras en una, así que sirve para comparar apartamentos o meses. En el ejemplo: 168.000 pesos por noche disponible.
Qué es el RevPAR
Un mes, peso a peso
Un apartamento inventado en Medellín: vende 18 noches a 280.000 pesos, con estadías de 3 noches en promedio. Las reservas llegan por plataformas como Airbnb o Booking, y un operador lo administra.
| Concepto | En el mes |
|---|---|
| Ingresos por noches vendidas | 5.040.000 |
| Comisión de las plataformas (15 %) | − 756.000 |
| Housekeeping (6 salidas de 90.000 pesos) | − 540.000 |
| Servicios, internet e insumos | − 450.000 |
| Mantenimiento y reposiciones | − 200.000 |
| Utilidad bruta operacional (GOP) | 3.094.000 |
| Fee del operador (20 % de los ingresos) | − 1.008.000 |
| Administración del edificio, predial y seguro | − 550.000 |
| Lo que le queda al dueño | 1.536.000 |
De cada 100 pesos que paga el huésped, al dueño le quedan cerca de 30. El GOP muestra qué tan bien se opera el apartamento; lo que viene después son los costos de tenerlo.
Si todos los meses fueran como este, el año dejaría 18.432.000 pesos. Sobre un apartamento de 450.000.000 pesos, eso es 4,1 % al año, antes del impuesto de renta y sin contar si el apartamento se valoriza.
Cada línea, en el glosario:OTAsHousekeepingGOPFee del operadorCuota de administración
Qué mueve el resultado
Casi todos los costos se quedan iguales aunque vendas menos noches. Por eso la ocupación mueve lo que le queda al dueño mucho más que los ingresos.
| Ocupación | Ingresos | Le queda al dueño |
|---|---|---|
| 50 % | 4.200.000 | 1.080.000 |
| 60 % | 5.040.000 | 1.536.000 |
| 80 % | 6.720.000 | 2.448.000 |
El mismo apartamento a 280.000 pesos por noche. Pasar de 50 % a 80 % de ocupación sube los ingresos 60 % y lo que le queda al dueño 127 %.
Estadías más largas
El housekeeping se paga por salida, no por noche. Una estadía de una semana cuesta lo mismo de limpiar que una de dos noches.
Unidades lock-off
Un apartamento que se puede dividir en dos unidades independientes se vende entero a una familia o por partes a dos huéspedes, según lo que pida cada temporada.
Qué es una unidad lock-offTarifa por temporada
Subir el precio en temporada alta y en eventos, y bajarlo un poco en temporada baja para no dejar noches vacías.
Menos dependencia de las plataformas
Los huéspedes que vuelven o reservan directo no pagan la comisión de la plataforma. Las plataformas igual traen la mayoría de las reservas nuevas.
Lo que debes revisar
Antes de mirar cuánto puede dejar un apartamento, mira qué puede dejarlo sin huéspedes.
Que el edificio lo permita
La Ley 2068 de 2020 pide que el reglamento de propiedad horizontal autorice de forma expresa la vivienda turística. Sin eso, el edificio puede prohibirla.
El Registro Nacional de Turismo
Para alquilar por noches el apartamento necesita RNT, y se renueva cada año. Las plataformas lo piden para publicar.
Qué es el RNTLa temporada baja
Ningún mes es igual. Haz las cuentas con la ocupación de los meses flojos, no con la del mejor mes.
Costos que suben
Servicios, salarios de limpieza, cuota de administración y comisiones cambian. Un ejemplo con los costos de hoy no es el resultado de los próximos años.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto gana un apartamento en Airbnb en Medellín?
Depende de la ocupación, la tarifa y los costos, así que no hay una cifra que sirva para todos. En el ejemplo de esta guía, un apartamento que vende 60 % de las noches a 280.000 pesos le deja al dueño cerca de 30 de cada 100 pesos que paga el huésped.
¿Cuánto cobra un operador de renta corta?
Suele cobrar un porcentaje de los ingresos, por lo general entre 15 % y 30 %, según lo que incluya: fotos y publicación, precios, atención al huésped, limpieza o mantenimiento. Revisa qué costos quedan por fuera de ese porcentaje.
¿Es legal la renta corta en Medellín?
Sí, con dos condiciones: el apartamento necesita Registro Nacional de Turismo (RNT), y el reglamento de propiedad horizontal del edificio debe permitir la vivienda turística de forma expresa, como pide la Ley 2068 de 2020.
¿Qué deja más, la renta corta o el arriendo tradicional?
La renta corta puede cobrar más por mes, pero tiene más costos y su ingreso cambia con la temporada. El arriendo tradicional cobra menos y es más estable. Compara lo que le queda al dueño en los dos casos, no los ingresos.
¿Qué es el GOP en renta corta?
La utilidad bruta operacional: los ingresos menos los costos de operar el apartamento, como comisiones, limpieza, servicios y mantenimiento. Mide qué tan bien se opera, antes del fee del operador y de los costos fijos de tener el apartamento.
Proyectos de renta corta
Proyectos privados de apartamentos que se rentan por noches, en los que participas con una parte en vez de comprar uno entero. Cada ficha muestra sus cifras proyectadas y sus riesgos.
Proyecto en construcciónCircular Houses
Medellín, Colombia
Proyecto en operación
Proyecto en exploraciónCasa Lago
La Pintada, Colombia
Este proyecto está actualmente en estudio. Te avisaremos cuando esté disponible para invertir.
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- Cómo invertir en renta corta sin comprar un apartamentoLa lección corta: qué opciones hay y en qué se diferencian de comprar.
- Co-Houses PalmasUn proyecto privado de apartamentos de renta corta en Las Palmas, Medellín. Mira cómo está estructurado y qué riesgos tiene.
- Circular HousesAsí se ven los apartamentos por dentro: fotos, reseñas y reservas en línea.
Contenido educativo. No constituye asesoría financiera, legal ni tributaria, ni una oferta pública de valores. El apartamento del ejemplo es inventado y sus cifras no corresponden a ningún proyecto. Toda participación en proyectos privados implica riesgos y sus resultados dependen del desempeño del proyecto.