Para evaluar un proyecto de inversión, revisa quién está detrás, lee sus documentos, prueba sus números en escenarios peores y entiende cómo saldrías.
Puedes hacerlo a tu ritmo y sin ser experto. Esta lista sirve para inmuebles y para proyectos solares, e incluye un ejemplo inventado de cómo poner a prueba una proyección.
Cómo evaluar un proyecto de inversión: empieza por quién está detrás
Antes de las cifras, mira a las personas y las empresas. Qué revisar antes de invertir empieza aquí, y esta respuesta corta te da una primera idea.
La empresa
Pide su certificado de existencia y representación legal, que expide la Cámara de Comercio. Confirma el nombre, la fecha de creación, a qué se dedica y quién la representa. Una SAS se crea en poco tiempo, así que su antigüedad también dice algo.
Las personas
Busca a los socios y administradores por su nombre. Mira qué han hecho antes y pide que te muestren proyectos terminados.
El operador
Quien opera el proyecto define buena parte del resultado. Revisa su experiencia con ese tipo de activo y cuánto cobra.
Quién es dueño de qué
Pregunta qué sociedad es dueña del activo y qué adquieres tú exactamente. Pregunta también si el proyecto está separado del patrimonio de quien lo promueve.
Los documentos que debes leer
El resumen no basta. Pide los documentos completos y léelos con calma, con un abogado si el monto lo amerita.
Certificado de tradición y libertad
En un inmueble, este certificado muestra quién es el dueño y si hay hipotecas, embargos u otras limitaciones. Debe ser reciente y coincidir con lo que te contaron.
El contrato
El acuerdo de participación o documento equivalente debe decir qué aportas, qué recibes, cuándo, qué costos se descuentan y qué pasa si el proyecto cambia.
La declaración de riesgos
La declaración de riesgos enumera lo que puede salir mal. Si te parece genérica, pregunta por los riesgos propios de ese proyecto.
El origen de fondos
La declaración de origen de fondos confirma de dónde viene tu dinero. Que te la pidan, junto con la verificación de identidad, muestra que el proyecto cuida con quién se asocia.
La ficha del proyecto
La ficha resume plazo, supuestos y estado. Compárala con el contrato y pregunta por cualquier diferencia.
Permisos del activo
Depende del tipo: licencia de construcción y uso del suelo en un edificio, RNT si se renta por noches, y acuerdo de conexión en un proyecto solar.
Cómo se construyen los números
Una proyección es una cadena de supuestos. Tu trabajo es encontrarlos y preguntarte si son razonables.
Los supuestos
Busca la ocupación, la tarifa, la producción o el precio de la energía, y de dónde salen. Una cifra sin fuente es una opinión.
Los escenarios
Una proyección de flujo de caja seria muestra un caso central y uno más difícil. En energía solar, mira los escenarios P50 y P90.
Los costos
Revisa CAPEX, gastos de operación, comisiones del operador, impuestos y reservas. Lo que no aparece en la tabla igual se paga.
El calendario
Un año de retraso cambia el resultado aunque el negocio funcione. Pregunta cuándo empiezan los ingresos y qué pasa si se demoran.
Las medidas
La TIR, el payback y el ROI resumen un proyecto, pero solo valen lo que valen sus supuestos. Aquí aprendes a calcularlas.
El valor al final
Si parte del resultado viene de la valorización o de un valor residual, separa lo que produce la operación de lo que depende de vender bien.
Un ejemplo: poner a prueba una proyección
Un ejemplo inventado: un edificio de 10 apartamentos de renta corta, con un capital total de 6.000.000.000 de pesos. Esta es la proyección que te presentan para un año.
| La proyección, al año | Valor |
|---|---|
| Noches disponibles (10 × 365) | 3.650 |
| Ocupación | 70 % |
| Noches vendidas | 2.555 |
| Tarifa promedio por noche (pesos) | 300.000 |
| Ingresos (pesos) | 766.500.000 |
| Costos variables, 25 % de los ingresos (pesos) | −191.625.000 |
| Costos fijos (pesos) | −240.000.000 |
| Resultado antes de impuestos (pesos) | 334.875.000 |
Sobre el capital de 6.000.000.000 de pesos, ese resultado equivale a cerca del 5,6 % al año. No incluye impuestos, deuda ni valorización.
| Si baja la ocupación | 70 % | 60 % | 50 % |
|---|---|---|---|
| Noches vendidas | 2.555 | 2.190 | 1.825 |
| Ingresos (pesos) | 766.500.000 | 657.000.000 | 547.500.000 |
| Costos variables (pesos) | −191.625.000 | −164.250.000 | −136.875.000 |
| Costos fijos (pesos) | −240.000.000 | −240.000.000 | −240.000.000 |
| Resultado (pesos) | 334.875.000 | 252.750.000 | 170.625.000 |
Sobre el capital son cerca del 5,6 %, 4,2 % y 2,8 %. La ocupación baja 20 puntos y el resultado cae casi a la mitad, porque los costos fijos no bajan.
| Otras pruebas | Resultado (pesos) | Sobre el capital |
|---|---|---|
| Tarifa 10 % menor | 277.387.500 | 4,6 % |
| Costos fijos 15 % mayores | 298.875.000 | 5,0 % |
| Ocupación del 60 % y tarifa 10 % menor | 203.475.000 | 3,4 % |
Las dos primeras pruebas mantienen la ocupación del 70 %.
El punto de equilibrio operativo está cerca de 1.067 noches al año, un 29 % de ocupación: 240.000.000 ÷ (300.000 × 75 %). Por debajo de eso, la operación pierde dinero.
Si aportaras 30.000.000 de pesos, el 0,5 % del capital, tu parte del resultado pasaría de 1.674.375 pesos en la proyección a 853.125 pesos en el caso del 50 %, antes de impuestos. Pregúntate si esa cifra te seguiría pareciendo razonable para el plazo y el riesgo.
La misma prueba sirve en otros activos. En un proyecto solar, cambia ocupación por producción y tarifa por precio de la energía.
Señales de alerta antes de invertir
Si ves una de estas señales, detente y pregunta antes de seguir.
Una cifra presentada como certeza
Un resultado futuro sin escenarios ni condiciones no te dice nada. Una proyección siempre depende del desempeño del proyecto.
Prisa
Te piden decidir hoy o te presionan sin darte tiempo de leer.
Documentos que no aparecen
Te muestran una presentación, pero no el contrato, o cambian de tema cuando pides un certificado.
Lo que se reparte no sale de la operación
Si los pagos dependen de que entren nuevos socios y no de los ingresos del activo, no hay un negocio detrás.
Un activo difícil de verificar
No te dejan confirmar que existe, no hay una dirección exacta o el nombre del dueño no coincide.
Una cuenta personal
Te piden transferir a la cuenta de una persona y no a la de la empresa con la que firmas.
Cómo saldrías y qué información recibirás
Antes de decidir, pregunta cómo y cuándo podrías salir, y cómo sabrás qué está pasando con el proyecto.
Liquidez
La liquidez es qué tan rápido conviertes tu parte en dinero. En proyectos privados suele ser baja, y ese es un riesgo propio de participar.
Plazo
Mira el periodo de tenencia recomendado y aporta solo dinero que no vayas a necesitar durante ese tiempo.
Reglas de venta
El contrato debe decir si puedes vender tu parte, a quién y en qué condiciones, y si otros socios tienen prioridad para comprarla.
Reportes
Pregunta qué informes recibirás y cada cuánto. Deben mostrar ingresos, costos y diferencias frente a la proyección.
Reparto de resultados
Confirma quién decide repartir, con qué frecuencia y qué se retiene antes. El reparto varía según el desempeño del proyecto.
Si el proyecto no se hace
Pregunta qué pasa con tu aporte si la obra se cancela o se demora más de lo previsto.
Guías de energía solar
Preguntas relacionadas
Proyectos para revisar con esta lista
Practica con un proyecto real: su información, su plazo y sus riesgos.
Proyecto en construcciónCircular Houses
Medellín, Colombia
Proyecto en estructuración
Proyecto en operación
Proyecto en estructuración
Proyecto en estructuración
Proyecto en exploraciónCasa Lago
La Pintada, Colombia
Este proyecto está actualmente en estudio. Te avisaremos cuando esté disponible para invertir.
Sigue por aquí
- Cómo calcular la rentabilidad de un proyectoTIR, payback y flujo de caja, explicados con calma.
- Inversión inmobiliaria fraccionadaQué es y qué adquieres cuando participas en una fracción.
- Ver los proyectosRevisa la información de cada uno a tu ritmo.
Contenido educativo. No constituye asesoría financiera, legal ni tributaria, ni una oferta pública de valores. Las cifras de los ejemplos son inventadas. Toda inversión implica riesgos y sus resultados pueden variar.