La rentabilidad de un proyecto sale de su flujo de caja.
Anota lo que pones hoy, lo que te devuelve cada año y lo que queda al final. Con eso sabes cuánto rinde al año, cuándo recuperas tu dinero y si le gana a tu alternativa.
Arma el flujo de caja
El flujo de caja es la lista de lo que entra y sale cada año. El año 0 es lo que inviertes, en negativo. Cada año siguiente es lo que el proyecto cobra menos lo que cuesta operarlo: mantenimiento, seguros, administración e impuestos. Si al final se vende algo o queda un valor, va en el último año.
El ejemplo de esta guía: inviertes 100.000.000 pesos. El proyecto cobra 18.000.000 pesos el primer año y gasta 3.000.000 pesos en operarlo; los dos suben 4 % cada año, durante 10 años.
Qué es una proyección de flujo de caja
Los cuatro indicadores
Con el flujo de caja armado, cuatro cifras responden cuatro preguntas distintas. Ninguna sola basta.
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ROI: cuánto ganas en total
Todo lo que vuelve menos lo que pusiste, dividido entre lo que pusiste. En el ejemplo da 80 %, pero en 10 años: no dice cuándo llega el dinero, así que no sirve para comparar plazos distintos.
Qué es el ROI - 2
Recuperación: cuándo vuelve lo que pusiste
El año en que la suma de los flujos pasa de negativa a positiva. En el ejemplo, a los 6,0 años. Lo que llega después es ganancia; mientras más tarde, más tiempo está tu dinero expuesto.
Qué es el payback - 3
TIR: cuánto rinde al año
La tasa a la que el proyecto te devuelve el dinero, como efectiva anual. Por eso la puedes poner al lado de la tasa E.A. de un CDT. En el ejemplo: 11,57 % E.A.
Qué es la TIR - 4
VPN: cuánto gana frente a tu alternativa
Trae cada flujo a pesos de hoy con la tasa de tu alternativa, por ejemplo un CDT al 9 % E.A., y le resta la inversión. Si es positivo, el proyecto rinde más que la alternativa; si es negativo, menos. En el ejemplo: 12.418.645 pesos.
Qué es el VPN
El ejemplo, año por año
Una fila por año, con el flujo y el acumulado. El año en que el acumulado pasa a positivo es el de la recuperación.
| Año | Ingresos | Costos | Flujo neto | Acumulado |
|---|---|---|---|---|
| 0 | — | — | -100.000.000 | -100.000.000 |
| 1 | 18.000.000 | − 3.000.000 | 15.000.000 | -85.000.000 |
| 2 | 18.720.000 | − 3.120.000 | 15.600.000 | -69.400.000 |
| 3 | 19.468.800 | − 3.244.800 | 16.224.000 | -53.176.000 |
| 4 | 20.247.552 | − 3.374.592 | 16.872.960 | -36.303.040 |
| 5 | 21.057.454 | − 3.509.576 | 17.547.878 | -18.755.162 |
| 6 | 21.899.752 | − 3.649.959 | 18.249.794 | -505.368 |
| 7 | 22.775.742 | − 3.795.957 | 18.979.785 | 18.474.417 |
| 8 | 23.686.772 | − 3.947.795 | 19.738.977 | 38.213.394 |
| 9 | 24.634.243 | − 4.105.707 | 20.528.536 | 58.741.930 |
| 10 | 25.619.613 | − 4.269.935 | 21.349.677 | 80.091.607 |
Errores comunes
Los que más cambian el resultado, y cómo evitarlos.
Comparar el ROI total con una tasa anual
Un 80 % en 10 años no es un 80 % al año. Para comparar con un CDT usa la TIR, que ya está en E.A.
Dejar costos por fuera
Mantenimiento, seguros, administración, impuestos y comisiones. Un flujo sin costos da una TIR que el proyecto no va a tener.
Tratar la proyección como un hecho
La TIR de un proyecto sale de supuestos: precios, ocupación, producción, inflación. Mira cuáles son y qué pasa si cambian.
Olvidar cuándo puedes sacar tu dinero
Dos proyectos con la misma TIR no son iguales si uno te devuelve el dinero en 3 años y el otro en 10. Mira también la recuperación y el plazo.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la fórmula de la TIR?
No tiene una fórmula directa: es la tasa que hace que el VPN del flujo de caja sea cero. Se encuentra probando tasas, que es lo que hace Excel con =TIR.
¿Qué es una buena TIR?
No hay una cifra que sirva para todos. Compárala con lo que te da una alternativa al mismo plazo, como un CDT, y pide más cuando el proyecto tiene más riesgo o deja tu dinero quieto por más tiempo.
¿Cuál es la diferencia entre la TIR y el ROI?
El ROI dice cuánto ganas en total sobre lo que pusiste, sin importar cuándo. La TIR dice cuánto rinde por año, teniendo en cuenta cuándo llega cada peso. Para comparar proyectos de plazos distintos, usa la TIR.
¿Qué significa que la rentabilidad sea proyectada?
Que sale de un flujo de caja estimado, no de resultados ya obtenidos. Si los ingresos o los costos reales cambian, la rentabilidad real también cambia y puede ser mayor o menor.
¿Cómo calculo la rentabilidad de un proyecto en Excel?
Pon el flujo de caja en una columna: la inversión en negativo en el año 0 y el flujo neto de cada año debajo. Usa =TIR(rango) para la TIR, y =VNA(tasa; flujos del año 1 en adelante) más el año 0 para el VPN. En Excel en inglés son =IRR y =NPV.
Proyectos en los que puedes participar
Cada proyecto publica en su ficha sus cifras proyectadas y sus riesgos. Léelas con los cuatro indicadores de esta guía.
Proyecto en construcciónCircular Houses
Medellín, Colombia
Proyecto en estructuración
Proyecto en estructuración
Proyecto en operación
Proyecto en estructuración
Proyecto en exploraciónCasa Lago
La Pintada, Colombia
Este proyecto está actualmente en estudio. Te avisaremos cuando esté disponible para invertir.
Sigue con
- ¿Qué es la TIR?La lección corta, con un ejemplo.
- Cómo comparar un CDTLa alternativa más común: cuánto te queda de verdad después de impuestos e inflación.
- Solar Subway - La PintadaUn proyecto privado de energía solar en Antioquia. Mira cómo está estructurado y qué riesgos tiene.
Contenido educativo. No constituye asesoría financiera, legal ni tributaria, ni una oferta pública de valores. El proyecto del ejemplo es inventado y sus cifras no corresponden a ningún proyecto. Toda participación en proyectos privados implica riesgos y sus resultados dependen del desempeño del proyecto.