Para invertir en finca raíz con poco dinero, en lugar de comprar un inmueble completo puedes tomar una participación en un proyecto específico, cuyos resultados dependen de su desempeño.
No es la única vía ni sirve para todo el mundo. Aquí comparamos los caminos más comunes y, con un ejemplo en pesos, lo que pide cada uno para entrar y para sostenerse.
Cómo empezar a invertir en finca raíz
Cómo invertir en finca raíz con poco dinero depende de cuánto tienes hoy y de cuánto control quieres. Estos son los cuatro caminos habituales.
Comprar de contado
Pide el valor completo más los gastos de entrada. Te da el mayor control y concentra todo tu dinero en un solo inmueble.
Comprar con crédito hipotecario
Reduce lo que pagas al inicio, pero aún pide cuota inicial y gastos, y deja una cuota que corre aunque el inmueble esté desocupado.
Comprar sobre planos
Separas el inmueble y pagas la cuota inicial durante la obra. Dependes de que el constructor cumpla y de conseguir el crédito para el saldo al final.
Tomar una participación
Aportas una fracción de un proyecto específico. Entras con mucho menos, a cambio de menos control y de una salida que puede tardar. Aquí explicamos la inversión fraccionada.
¿Es bueno invertir en finca raíz?
Puede serlo si los números del inmueble o del proyecto tienen sentido y si tu situación te permite dejar ese dinero quieto varios años. La finca raíz es tangible y puede generar arriendos, pero también es lenta de vender y costosa de sostener.
Antes de mirar proyectos, responde estas cuatro preguntas.
¿Tienes un colchón para imprevistos?
Suele recomendarse separar primero varios meses de gastos. Si una emergencia te obliga a vender rápido, puedes salir perdiendo.
¿Tienes deudas caras?
Si pagas intereses altos en una tarjeta de crédito, ponerla al día suele ser la decisión más sencilla antes de pensar en invertir.
¿Cuánto puedes dejar quieto?
Qué parte de tu dinero destinar depende de tus gastos y tus planes. Aporta solo lo que puedas dejar inmovilizado durante todo el plazo.
¿Qué tanta liquidez necesitas?
La liquidez es qué tan rápido conviertes algo en efectivo. Un inmueble o una participación no se venden de un día para otro.
Un ejemplo en pesos: apartamento o participación
Un ejemplo inventado: un apartamento de 300.000.000 de pesos frente a una participación de 2.000.000 de pesos, que es el 0,2 % de un proyecto de 1.000.000.000 de pesos.
| Para entrar, en pesos | Apartamento completo | Participación |
|---|---|---|
| Precio o aporte | 300.000.000 | 2.000.000 |
| Notaría | 500.000 | 0 |
| Registro | 4.500.000 | 0 |
| Estudio de títulos y otros | 500.000 | 0 |
| Dinero para entrar | 305.500.000 | 2.000.000 |
Con un crédito por el 70 % del precio, el apartamento aún pediría 95.500.000 pesos para entrar: 90.000.000 de cuota inicial y 5.500.000 de gastos. Quién paga cada gasto se pacta en la promesa de compraventa.
| Cada año, en pesos | Apartamento completo | Tu parte del proyecto (0,2 %) |
|---|---|---|
| Predial | 1.800.000 | 12.000 |
| Administración | 4.200.000 | 28.000 |
| Seguro y reparaciones | 1.500.000 | 10.000 |
| Operador y gestión | 0 | 20.000 |
| Costos del año | 7.500.000 | 70.000 |
El apartamento te cobra esos 7.500.000 pesos aunque esté desocupado, y tú haces la gestión. En la participación, el proyecto los descuenta de sus ingresos antes de repartir, y sus costos totales son 35.000.000 de pesos.
Mira el costo en proporción: el apartamento gasta el 2,5 % de su valor al año, y la participación el 3,5 % de lo aportado, porque paga a alguien para que opere. Entrar con menos no significa pagar menos por cada peso.
Tampoco es la misma cosa. Con el apartamento decides y puedes usarlo; con la participación no. Si quieres ver los dos caminos lado a lado, aquí comparamos comprar un apartamento o participar en proyectos.
Invertir en finca raíz en Colombia: qué revisar
Sea cual sea el camino, estos puntos cambian tus cuentas y tu tranquilidad.
Los papeles del inmueble
El certificado de tradición y libertad muestra quién es el dueño y si hay embargos o hipotecas.
El predial
Es un impuesto municipal que se paga cada año según el avalúo del inmueble. Consulta el valor real antes de hacer cuentas.
La administración
La cuota de administración se paga aunque nadie viva ahí. Pregunta también por cuotas extraordinarias.
Los impuestos al vender
Si vendes un inmueble que fue activo fijo y lo tuviste 2 años o más, la utilidad suele ser ganancia ocasional, con tarifa del 15 %. Si lo vendes antes de 2 años, se trata como renta ordinaria.
Los documentos del proyecto
En una participación, lee qué representa tu parte, qué costos se descuentan y cómo puedes salir.
Los costos de salir
Vender también tiene gastos, como comisiones y trámites. Inclúyelos desde el principio.
Los riesgos de empezar en finca raíz
Todo proyecto o inmueble puede salir peor de lo estimado, y empezar con poco no cambia eso.
Lo que puedes perder
El resultado depende del desempeño del inmueble o del proyecto. Puedes perder parte o la totalidad de lo que aportaste.
La salida
Vender puede tomar meses, y una participación puede no tener comprador cuando lo necesites.
El apartamento desocupado
Sin arrendatario siguen corriendo el predial, la administración y la cuota del crédito, si la tienes.
El precio
El valor de un inmueble también puede quedarse quieto o bajar, y eso se nota cuando vendes.
La concentración
Si todo tu dinero está en un solo inmueble o proyecto, un problema ahí te afecta por completo.
Quien gestiona
En una participación dependes de un operador. Si su trabajo es malo, tu resultado también lo será.
Cómo dar el primer paso, a tu ritmo
- 1
Mira tus finanzas
Un diagnóstico financiero te ayuda a ver cuánto puedes destinar sin apretarte.
- 2
Elige un camino
Compara cuánto pide cada uno para entrar, para sostenerse y para salir.
- 3
Aprende a leer los números
Si el presupuesto es corto, sigue con cómo invertir con poco dinero y con cómo calcular la rentabilidad de un proyecto.
- 4
Evalúa un caso concreto
Toma un inmueble o proyecto específico y revisa sus documentos con este método.
- 5
Decide sin afán
Si algo no te queda claro, pregunta antes de firmar. También puedes decidir no hacerlo.
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Mira cómo se ve en un proyecto real, con su plazo, su información y sus riesgos.
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Este proyecto está actualmente en estudio. Te avisaremos cuando esté disponible para invertir.
Sigue por aquí
- Qué es la inversión fraccionadaQué representa tu parte y cómo te llegan ingresos y costos.
- En qué invertir con poco dineroCómo pensar tus opciones cuando el monto es pequeño.
- Mira los proyectosCada uno con su plazo, su información y sus riesgos.
Contenido educativo. No constituye asesoría financiera, legal ni tributaria, ni una oferta pública de valores. Las cifras de los ejemplos son inventadas. Toda inversión implica riesgos y sus resultados pueden variar.