El informe financiero de Circular Houses usa vocabulario de hotelería, contabilidad e inversión inmobiliaria. Si no vienes del mundo financiero, no tienes por qué conocer estas palabras de antemano. Aquí está cada una explicada en lenguaje cotidiano, con un ejemplo que la deja clara y un enlace por si quieres profundizar en alguna.

Todas las cifras de los ejemplos son ilustrativas y están redondeadas para que la cuenta se siga fácil. No corresponden a ningún período ni resultado real del proyecto: para eso, consulta el informe del período que te interese.

Métricas de la operación

ADR — Tarifa Diaria Promedio
Qué es: el precio promedio que se cobró por noche, contando solo las noches que efectivamente se vendieron. Es el precio de venta promedio; no dice nada sobre qué tan lleno estuvo el activo.
Ejemplo: si en un mes se vendieron 40 noches y entraron USD 4.000, el ADR es 4.000 ÷ 40 = USD 100. Las noches vacías no entran en la cuenta.
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Ocupación (OCC)
Qué es: el porcentaje de noches disponibles que sí se vendieron. Mide qué tan lleno estuvo el activo. Fíjate siempre en la base: no es lo mismo calcularla sobre el mes completo que sobre los días en que la operación estuvo activa.
Ejemplo: un apartamento disponible 30 noches que se ocupó 18 tiene una ocupación del 60 %.
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RevPAR — Ingreso por Habitación Disponible
Qué es: ADR × Ocupación. Junta precio y llenado en un solo número, y por eso es la métrica más honesta de las tres: una tarifa altísima con ocupación bajísima da un RevPAR pobre.
Ejemplo: con ADR de USD 100 y ocupación del 60 %, el RevPAR es USD 60. Si la ocupación cayera al 30 %, el RevPAR bajaría a USD 30 aunque la tarifa siguiera igual.
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STR — renta corta
Qué es: alquiler de vivienda por noches o semanas en vez de por año. Es el modelo tipo Airbnb, opuesto al arrendamiento tradicional con contrato largo. Genera más ingreso por metro cuadrado, pero también más variabilidad de un mes a otro.
Ejemplo: un local arrendado con contrato produce lo mismo todos los meses; un apartamento en STR puede llenarse en temporada alta y quedar a media ocupación en temporada baja.
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OTA — plataforma de reservas
Qué es: las plataformas donde el huésped encuentra y reserva el apartamento: Airbnb, Booking.com, Expedia. Cobran una comisión por cada reserva que traen. Estar activo en ellas es lo que hace que el activo sea visible y reservable.
Ejemplo: un apartamento impecable pero sin publicar en ninguna plataforma simplemente no vende: la fecha en que se activan las OTAs marca el inicio comercial real de la operación.
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RMS — sistema de precios dinámicos
Qué es: el software que mueve el precio por noche de forma automática según la demanda, la temporada, los eventos de la ciudad y lo que cobra la competencia. Sube el precio en fechas calientes y lo baja para no dejar noches vacías.
Ejemplo: una herramienta que cuesta $200.000 al mes y ayuda a subir la tarifa promedio de USD 80 a USD 100 se paga sola varias veces.
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Housekeeping
Qué es: el servicio de limpieza y preparación del apartamento entre un huésped y el siguiente. En renta corta es un costo variable: se paga por cada salida, no una vez al mes.
Ejemplo: si cada limpieza cuesta $60.000 y hubo 18 salidas en el mes, el housekeeping suma $1.080.000. Ojo: en meses de ocupación baja este costo pesa más sobre el ingreso, porque limpiar una salida cuesta lo mismo haya muchas o pocas.
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Cómo se arma el resultado

Ingresos brutos (top line)
Qué es: literalmente la línea de arriba del estado de resultados: todo lo que entra, antes de restar cualquier costo. No es ganancia, es tamaño. Sirve para dimensionar el negocio, nunca para saber cuánto quedó.
Ejemplo: un proyecto puede facturar $100.000.000 al mes y aun así no ser rentable si sus costos son $110.000.000.
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Reintegro de costos y gastos
Qué es: plata que vuelve al proyecto porque alguien más la debía o la había cobrado de más. No es una venta nueva: es una devolución que se registra como ingreso porque compensa un gasto ya contabilizado.
Ejemplo: si un proveedor cobró $500.000 de más y los devuelve, ese dinero entra como reintegro. Conviene leerlo aparte de los ingresos operativos: refleja una corrección, no actividad comercial.
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GOP — utilidad bruta operacional
Qué es: los ingresos de la operación menos los costos de operarla (limpieza, insumos, lavandería, comisiones de plataformas), antes de restar los costos fijos del inmueble como arriendo o impuestos. Mide qué tan bien se gestiona la operación en sí.
Ejemplo: ingresos de $20.000.000 menos costos operativos de $8.000.000 dan un GOP de $12.000.000.
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Resultado antes de CAPEX
Qué es: el resultado de la operación normal del mes — ingresos menos costos y gastos corrientes — antes de descontar los pagos de inversión de una sola vez. Responde: ¿el día a día del edificio se sostiene solo?
Ejemplo: ingresos de $20.000.000 menos costos totales de $26.000.000 dan un resultado antes de CAPEX de –$6.000.000.
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Resultado Ajustado
Qué es: el resultado del mes después de restar también los pagos de CAPEX. Responde: ¿cuánta plata salió realmente de la caja? Los dos números son ciertos a la vez: uno mide la operación, el otro mide el bolsillo.
Ejemplo: sobre el ejemplo anterior, si además se pagó una cuota de CAPEX de $5.000.000, el Resultado Ajustado es –$11.000.000.
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Costo estructural vs. costo transitorio
Qué es: un costo estructural se repite todos los meses (arriendo, nómina, vigilancia, servicios). Uno transitorio o no recurrente ocurre una vez y no vuelve. Distinguirlos evita leer un evento aislado como si fuera una tendencia.
Ejemplo: el arriendo mensual es estructural; la última cuota de una deuda de montaje es transitoria y desaparece del mes siguiente en adelante.
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Punto de equilibrio (breakeven)
Qué es: el nivel mínimo de ventas u ocupación en el que los ingresos alcanzan exactamente para cubrir los costos. Por debajo se pierde, por encima se gana.
Ejemplo: si los costos fijos son $25.000.000 al mes y cada punto de ocupación aporta $500.000 de ingreso, el punto de equilibrio está en el 50 % de ocupación.
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CAPEX — la inversión que se hace una sola vez

CAPEX
Qué es: del inglés Capital Expenditure, inversión de capital: el dinero que se invierte una sola vez para crear o mejorar el activo — dotar los apartamentos, comprar muebles, montar la operación desde cero. No es un gasto del mes a mes; deja algo instalado que después se usa durante años. Por eso se reporta separado de los costos operativos.
Ejemplo: un CAPEX de montaje de USD 20.000 pactado en 8 cuotas de USD 2.500 cada una.
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Repago y liquidación de CAPEX
Qué es: cada pago parcial con el que se va saldando esa inversión. Cuando ves "cuota 8/8" es la octava de ocho, es decir la última. La liquidación es el cierre definitivo: el momento en que la deuda queda en cero y esa carga desaparece de los resultados.
Ejemplo: pagadas las 8 cuotas de USD 2.500, el CAPEX de USD 20.000 queda cancelado y ya no vuelve a aparecer en los informes siguientes.
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Reclamación (claim) o compensación
Qué es: un cobro que se le hace a la contraparte por algo que facturó de más o que incumplió. En vez de esperar la devolución, se descuenta del saldo que uno le debe. Es una forma más rápida y segura de recuperar el dinero: se cobra restando.
Ejemplo: si quedan por pagar USD 3.000 y existe una reclamación de USD 1.000 por cobros indebidos, el pago neto efectivo es de USD 2.000 y la reclamación queda recuperada.
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El operador y cómo se le paga

Operador
Qué es: la empresa que administra el día a día del activo: publica en las plataformas, fija precios, recibe huéspedes, coordina limpieza y mantenimiento, y reporta resultados. El propietario es dueño; el operador es quien opera. Cambiar de operador no cambia la propiedad del inmueble.
Ejemplo: cuando un proyecto cambia de operador, la fecha de entrega marca un corte: un tramo del período lo reporta el operador saliente y el resto el entrante.
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Fee de gestión (fee base)
Qué es: el honorario fijo del operador, calculado como un porcentaje de todo lo que factura el activo. Es su pago por administrar, gane o pierda el proyecto. Cubre su estructura y su equipo.
Ejemplo: con un fee base del 7 % sobre ingresos brutos, si el activo factura $10.000.000 el operador cobra $700.000 más IVA — incluso si la operación todavía está en pérdida.
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Fee de incentivo
Qué es: un segundo honorario que el operador solo cobra si hay utilidad, calculado sobre el GOP. Si el operador gasta de más en limpieza o insumos, el GOP baja y su propio pago baja con él. Ese es el punto: alinea su bolsillo con el del propietario y lo empuja a ser eficiente.
Ejemplo: con un incentivo del 7 % sobre GOP, un GOP de $2.000.000 le genera $140.000. Si sus costos operativos suben y el GOP cae a $1.000.000, su fee cae a $70.000.
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Impuestos y retenciones

Retenciones causadas
Qué es: dinero que la empresa retiene al pagarle a un proveedor y entrega directamente a la DIAN como anticipo del impuesto de ese proveedor. No son un gasto del proyecto: son plata de un tercero que solo pasa por la caja. Causadas significa registradas en el período, aunque se paguen después.
Ejemplo: si se le pagan $10.000.000 a un proveedor con una retención del 4 %, se le giran $9.600.000 y $400.000 van a la DIAN. El costo del proyecto sigue siendo $10.000.000.
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IVA generado
Qué es: el impuesto que se le cobra al cliente encima del precio y que después se le entrega al Estado. Nunca fue ingreso del proyecto: el proyecto solo lo recauda y lo transfiere. Por eso se reporta aparte, para no inflar el desempeño con dinero ajeno.
Ejemplo: un arriendo de $10.000.000 con IVA del 19 % factura $11.900.000, pero el ingreso del proyecto son $10.000.000 y los $1.900.000 restantes son del Estado.
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4×1000 (GMF)
Qué es: el Gravamen a los Movimientos Financieros, un impuesto colombiano que cobra $4 por cada $1.000 que salen de una cuenta bancaria. Se paga simplemente por mover el dinero. Es pequeño por transacción, pero crece con el volumen de pagos.
Ejemplo: un giro de $10.000.000 genera $40.000 de 4×1000.
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Impuesto al turismo (FONTUR)
Qué es: la contribución parafiscal que pagan los prestadores de servicios turísticos en Colombia y que financia la promoción del turismo nacional. Operar apartamentos en renta corta convierte al proyecto en prestador de servicios turísticos ante la ley.
Ejemplo: es un porcentaje pequeño sobre los ingresos de hospedaje, que aparece como una línea propia en el impacto de caja del período.
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Moneda y tipo de cambio

TRM
Qué es: Tasa Representativa del Mercado: la tasa oficial de cambio del peso frente al dólar que publica la Superintendencia Financiera cada día. Como se mueve a diario, los informes fijan una TRM de referencia para que todas las conversiones del período sean comparables entre sí.
Ejemplo: con una TRM de referencia de $4.000, un pago de USD 2.000 se registra como $8.000.000 COP.
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Cobertura natural (natural hedge)
Qué es: cuando un negocio tiene sus ingresos y el valor de su activo en la misma moneda extranjera, las subidas y bajadas del dólar se compensan solas, sin necesidad de comprar un seguro financiero. La protección viene de cómo está armado el negocio.
Ejemplo: si el dólar baja, los ingresos convertidos a pesos valen menos — pero los costos y deudas denominados en dólares también se abaratan. El golpe no llega por un solo lado.
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Oficinas y espacios flexibles

CNR — Client Net Revenue
Qué es: el ingreso neto que le llega al propietario después de que el operador descuenta todos los costos operativos y su propia remuneración. El propietario no ve la facturación bruta: recibe el neto ya limpio. A cambio de recibir un porcentaje menor, el operador asume el riesgo de que el espacio no se llene.
Ejemplo: si las oficinas facturan USD 100.000 al año y el modelo deja un margen del 80 %, al propietario le llegan USD 80.000 — y si la ocupación cae, la pérdida operativa es del operador.
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Payback (período de recuperación)
Qué es: cuánto tiempo tarda un negocio en devolver, con sus propias ganancias, la plata que se invirtió al principio. Responde a la pregunta más directa de cualquier inversión: ¿en cuánto recupero lo que puse?
Ejemplo: una inversión inicial de USD 100.000 que genera USD 50.000 al año tiene un payback de 2 años. De ahí en adelante, todo es retorno.
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Fit-out
Qué es: la adecuación interior de un espacio comercial para dejarlo listo para su uso: divisiones, mobiliario, cableado, iluminación, acabados. Quién paga el fit-out es una de las negociaciones más importantes de un contrato comercial, porque suele ser una cifra alta.
Ejemplo: cuando el operador aporta el fit-out, el propietario entrega el espacio vacío y no financia la adecuación.
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Workstation
Qué es: un puesto de trabajo individual dentro de una oficina flexible o coworking. Es la unidad que se alquila y se factura en ese modelo, igual que la habitación lo es en un hotel. Por eso la ocupación se mide en puestos ocupados, no en metros cuadrados.
Ejemplo: un punto de equilibrio del 15 % de los workstations significa que con 15 de cada 100 puestos ocupados el negocio ya cubre sus costos.
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Obra gris y obra blanca
Qué es: las dos etapas de acabados de una construcción. La obra gris es la estructura sin terminar: muros, pisos y techos en concreto. La obra blanca es todo lo que la vuelve habitable: enchapes, pintura, baños, cocinas, carpintería y acabados finales.
Ejemplo: un proyecto "terminado en obra gris" todavía no puede recibir a nadie; uno "terminado en obra blanca" está listo para operar.
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Cómo leer las cifras del informe

MM (millones)
Qué es: abreviatura de millones. "$10,5 MM" son 10,5 millones de pesos ($10.500.000), no miles de millones. Se usa en los resúmenes para comparar cifras grandes de un vistazo; las tablas detalladas muestran el número completo.
Ejemplo: el mismo valor aparece como "$10,5 MM" en el tarjetón de resumen y como "$10.500.000" en la tabla de detalle.
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Doble conteo
Qué es: registrar el mismo peso dos veces dentro de un mismo resultado, lo que infla artificialmente las cifras. Un informe serio declara expresamente cuándo lo evita, porque así demuestra que lo que presenta es incremental y no repetido.
Ejemplo: si los costos de un inmueble ya están en el balance operativo, una proyección nueva debe excluirlos para no contarlos otra vez.
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Proyección referencial
Qué es: la advertencia de que las cifras futuras son estimaciones basadas en supuestos, no promesas. Los supuestos pueden no cumplirse y los contratos pueden estar todavía en negociación.
Ejemplo: cuando un informe dice "no constituye garantía de resultado", está señalando que esa sección es un escenario proyectado, no un hecho registrado.
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Si después de leer esto te queda una duda sobre alguna cifra del informe, escríbenos. Preferimos explicarlo dos veces a que te quedes con la duda.